獨家》新光三越奪下北車商場　一關鍵贏過最懂台鐵的微風 百貨龍頭新光三越拿下台鐵北車商場經營權。被外界稱為「金雞母中的金雞母」爭奪戰， 為什麼最懂台鐵的微風、外界最看好的統一竟不是最終贏家？ https://i.mopix.cc/S4wcaP.jpg 微風失守，北車商場易主新光三越，「精裝車站百貨」能拚年營收50億？圖片來源：謝寬 攝 文 王一芝 蔡立勳 天下Web only 發布時間：2026-04-23 9家強敵廝殺，經過個把月的評選，台鐵被外界稱為「金雞母中的金雞母」的北車商場經 營權，最後由百貨龍頭新光三越拿下，跌破外界眼鏡。 原本外界呼聲最高的兩家，佔盡優勢的既有經營者微風廣場和擁有東京車站經驗的JR東日 本，雙雙落敗。 外傳勢在必得、在權利金與投資額上全面加碼的統一集團，最終也飲恨。 反而在台北車站對面插旗近30年的百貨龍頭新光三越意外出線，取代耕耘長達19年的微風 廣場，正式拿下新一期經營權，合約期間為15年加8年，共計23年。 「新光三越、微風、統一和JR東日本，4家都在伯仲之間，但評審分數打出來，就是新光 三越最高，」一位外部評審透露。 從投標名單外洩、9強混戰、一家因投標文件資格不符率先出局，再到新光三越意外出線 、微風廣場失守，北車標案也是今年零售業最戲劇化的戰役。 外界更好奇的是，為什麼最後是新光三越，而不是最懂台鐵的微風廣場，或一度被視為最 有企圖心、開價最高的統一？ 統一「預算無上限」背後的佈局 這場ROT標案從一開始就充滿話題，競爭格局被業者形容為「大聯盟季後賽等級」。 五鐵共構的台北車站，每天人流約60萬人次，被台鐵內部形容是「兵家必爭」的黃金地帶 。 相對於微風廣場最後一年（2025年）28.9億元的成績，台鐵在招標前更對外喊出年營收50 億元的目標，這是一張帶著雄心的新合約。 如果只看財務條件，外界原本押寶統一。 在統一美麗事業集團董事長高秀玲「預算沒有上限」的指示下，統一的投資金額開到10億 ，外加一億預備金，專門用在日後台鐵要求追加修繕時的改裝支出，等於比競爭對手平均 多了近4成。 在固定權利金和營運抽成上，更是全面加碼，「超乎我們預期，」幾個台鐵內部員工看到 ，都覺得不可思議。 熟悉內情的人士更點破，「統一前15年根本不可能賺錢，」 不賺錢為什麼要拿？「為了全盤佈局和面子問題。」 這種不計短期財務報酬的打法，與統一近年幾個關鍵投資案高度一致。 比如Dream Plaza的實際投資金額，董事長羅智先透露是外界預估10億的3倍；台南Par K* Avenue1500坪的複合商場，投資成本也是一般店型的4到5倍。 高雄亞灣市38BOT案，統一更一口氣簽下46年營運期，投資金額從7.6億元追加到9億元以 上。北車標案，只是脈絡下的最新一章。 怎麼讓北車更好才是決勝關鍵 只不過台鐵這次採的是「綜合評選制」，而非單純價格標，可量化的權利金和抽成等財務 條件，只佔30分，其餘70分落在硬體改造、動線設計、公共性、創新與品牌多元等項目。 也就是說，誰出價最高，可以在財務分數拿滿分，但真正決勝的，是9位委員對「北車未 來要長成什麼樣」的集體想像。 新光三越的策略，是把財務條件拉到「合理上緣」，投資額同樣開到10億，明顯高於7.65 億的底標，也與統一站在同一個級距，但權利金和抽成沒追到統一那麼極致，「新光三越 的投入金額和權利金雖然比統一少，但高於大部份的競爭者，」知情者透露。 真正讓新光三越從「第二高價」變成「第一得標」者，主要是評審對品牌與空間想像的偏 好。 新光三越提供評審的想像畫面是，把北車變成「精裝版車站百貨」，這對把北車視為「國 門城市門面」的評審來說，有很強的說服力。 新光三越等於承諾至少用10億，把原本略顯雜亂、老舊的車站商場，一次拉到接近信義商 圈A級百貨的水準。 再者，新光三越在商場經營的品牌熟悉度和信任感，也是統一難以複製的。老牌百貨龍頭 長年在台北、桃園、台中、台南和高雄經營大型旗艦館，財務穩健、招商能力強、營運風 格可預期。 這種好感度，很容易在評分表上轉化成幾分的差距。 最後，新光三越站前店的存在，讓「站前店＋車站店」的雙館聯棟想像，變得更具體。 新光三越接手北車後，可以將站前店的品牌矩陣、會員系統，透過聯名、跨館活動、點數 整合的方式，導流進車站店，把原本只是走到對面百貨的動線，變成一條從月台延伸到站 前商場的生活廊道。 這對希望北車能整合周邊商圈的評審來說，有很強的吸引力。 相較之下，統一的提案被部份評審視為偏向「通路型節點商場」，可能會延續服務區與Dr eam Plaza的邏輯，用小七、星巴克、康是美等自家品牌，去填滿高流量的車站商場。 對那些希望北車看起來「更像一個國門百貨櫥窗」，而不是「放大版服務區」的評審來說 ，新光的版本更接近他們心中那個北車。 https://i.mopix.cc/WLx8qp.jpg 新光三越提案將北車打造成國門百貨櫥窗。圖為北車二樓用餐區。（謝寬攝） 微風退場，新光版北車的挑戰？ 至於在北車耕耘19年，從黑白棋盤格地板、嘟嘟鐘到聖誕樹，讓一個二樓廢棄空間重生的 微風廣場，雖在標案公布前都持續打輿論戰，但財務壓力、提案深度與創新度，都難以與 新挑戰者匹敵。 一位外部評審私下感嘆，「微風理應最了解台鐵，提案卻沒在台鐵最想改善的地方，提出 具體想法，該打屁股，」 另一位不願具名的評審則透露，微風分數僅排在新光三越之後，是第二名。 說起來，新光三越對評審來說，就是那個既不太冒險，又足夠漂亮的答案。 而拿下北車標案，可說是為去年經歷台中店氣爆停業的新光三越，打了一劑強心針。 在北車商場的營收加持下，新光三越有機會在2027年營收一舉破千億，跨入momo、全家便 利商店的零售千億營收俱樂部。 這是北車標案的終點，也是新光版北車的起點。新光三越接下的，其實是一塊閃耀光環， 卻暗藏荊棘的戰場。 相較2005年微風拿下北車，用的是一張幾乎「量身訂做」的寬鬆合約；2026年新光三越接 棒，面對的卻是一份截然不同的嚴苛契約。 當年微風只需以6000萬特許權利金一次付清，即可享有12年使用權，並採累進制抽成，最 高上限僅2％，「微風佔到北車商場，前3年即已將投入之裝修等成本收回，」 一位零售高層直指。 20年後，商場面積從3300坪擴增至4325坪，增幅近3成。 新光三越必須在2年8個月內，分期分區進行增建、改建、修建，施工期間還不能中斷營運 ，與20年前微風「整建後再營運」的模式相比，新標案對業者的韌性要求顯著提高。 不能只把商場當百貨公司的延伸 財務實力更是。 雖說新標案最引人矚目的制度創新是營運權利金設計，從累進制改成累退制，營業額愈高 ，抽成反而愈低，鼓勵業者衝高業績，但以新光三越10億等級的投資額與偏高權利金，要 在坪數有限的情況下挑戰50億營收，是難度極高的財務考驗，一旦景氣逆風或人流結構改 變，壓力將很快反映在營運數字上。 一位零售業高層直言，「這個地方怎麼可能做到50億？我個人覺得不可能，真的不可能！ 」 他比較，全台店王新光三越台中店的精品銷售佔比高達4成以上，而北車的消費族群以通 勤旅客和移工為主，客單價本有結構性的天花板。 動線與方向感則是第三道關卡。 就連在附近深耕17年的京站總經理王大政都坦言，「十個人有九個半在北車迷路，」 如何重新梳理人流、把「過路旅客」轉化為「消費者」，更是新光三越必須破解的核心命 題。 更直接了當的解釋，前15年是新光三越的還本期，真正的甜蜜期在15年之後。 當增改修建的資本支出差不多攤提完成，如果營業額能被推升到40億以上，累退制抽成才 能讓新光三越保留較高的邊際利潤。 這考驗的是新光三越對車站店的定位，如果在品牌組合過度複製站前店，有可能失去交通 節點應有的便利性和多元性，成為價格偏高、與日常通勤族脫節的場域，將直接影響坪效 表現。 「新光三越絕不能只把北車商場做成只是對面百貨的延伸，」一位零售業高層提出忠告。 一場賭注，23年的押寶，答案留待時間揭曉。 北車60萬人流金雞母，最長能經營23年 台北車站大樓新舊標案條件比較 （責任編輯：趙珮妤） https://www.cw.com.tw/article/5140775 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.10.217.4 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Railway/M.1776955154.A.399.html ※ 編輯: godofsex (101.10.217.4 臺灣), 04/24/2026 00:27:21