詳細圖文版說明連結: https://reurl.cc/OR24ar 這半年一年台積電大漲 版上這陣子股票投資還是房地產好 幾乎都在討論這個 想到一種房地產產品 幾年前也是很多人衝 現在市場冷卻不少.... 當時單看投報率很漂亮 數字都好看 結果砸進去才知道沒那麼簡單...... 那就是整棟學生套房宿舍... 前幾天去診所看醫生 護理師跟我蠻熟的 有問我有在做出租嗎 閒聊到現在租屋市場怎麼樣 好不好租 我直接點產品差很多 要看你買什麼 想到這幾年在板上跟鄉民網友合作處理不少台南各學校周邊的宿舍 東區成大 中西區台南大學 永康崑山 南台 仁德嘉藥跟台南醫大都有 有協助出租管理 也有幫屋主脫手賣掉 看過太多相似的狀況了 屋主買的時候超開心 整棟8-10間套房 帳面月收十幾萬 單算投報率算起來4%甚至5-6% 感覺比定存好太多 就買下去了 結果撐了幾年才知道 這筆帳從頭就算錯了 先講管理的現實面 10間套房就是10組冷氣 10組衛浴 10個馬桶 還有桌椅 網路分拆 電表 任何一個壞掉 就要跑一次 連打電話叫師傅都很煩 學生對設備的破壞力 沒看過真的不會懂 超恐怖 冷氣孔塞衛生紙 馬桶丟衛生棉 浴室排水孔 一個月沒顧到就堵起來 換個水龍頭 修個熱水器 換個馬桶蓋 零零總總一年加起來 租金利潤就去掉不少 再來收租模式 每間都要追一次 這間說爸媽還沒匯再等等 那間說忘記了 還有一間說下週 10間等於每個月追10次 如果要一次收半年一年 就要給折扣 不少平時沒再做這種相關的屋主都覺得 收租比上班還累還有心理壓力 電費整棟分戶計費的話 每個月要一間一間進去開門抄電表 記數字 學生又不一定在 或是已讀不回 要約時間 有時候約了又放鳥 抄完還要自己算電量 開帳單給房客 有些房客又屎屎尿尿嫌怎麼那麼高 光單單這件事 每個月來回就要跑好幾趟....很多屋主做到這裡就投降了 花錢請人管吧 找管理公司或包給代管業者又是花錢 看起來省了心力不用管 收入利潤直接縮水 算好的投報率 要再往下修一段 代管品質如果碰到爛的...還不是要自己追 然後是很多屋主買的時候完全沒想到的事 私校退場潮 學生人數斷崖式下跌 早期進場的房東又沒撤出 市場供給不平衡 空置期從以前的1-2個禮拜 現在拉長到2-3個月是正常的 寒暑假過年空一批 開學補不滿又空著 遇到學期中又有人跑掉要重來 補租客要一間一間找 一間一間談 一間一間簽約 空置期損失 管理時間成本 維修費 代管費全部加進去 帳面投報率 實際入袋剩沒多少 還有銀行這關.......屋主沒賣不知道 要賣嚇一跳 貸款估不到 因為非自住....這類物件銀行貸款條件很差 屋內只要有公共設施的痕跡 開飲機 投幣洗衣機 公佈欄 鞋櫃排排站 客廳車庫廚房改成房間 反正看起來不是家人自用 很多銀行直接認定非自住~投資商業使用 成數差一大截 部分銀行根本不貸 這直接影響買方能出的現金頭期款跟總價 整棟套房只能賣給收租型投資客 這種買方最會算 進來第一件事開始算幾間出租 空屋幾間 租多少 好租嗎 雜費支出如何 投報率沒到標準 出了芭樂價格 還一副這個價格我已經在幫你的感覺 單純賺錢的生財工具 不是買衝動講感覺 商談空間壓縮到極致 所以常常看到同樣的結局 屋主撐了幾年 管得身心俱疲 想出場 遇到投資客殺到見骨 比當初預計的出場利潤少一大截 也只好放棄放手 反正繼續撐下去更累 之前好幾年有個北部鄉民屋主站內信跟我聊 說看到某個偏遠地方有整棟 投報率看起來不錯 問值不值得 我直接跟他分析 以仁德嘉藥那一帶為例 透天入手價格低 單月租金看起來跟成大周邊不會少多少 帳面投報率感覺ok 但因為土地大 學宿供給多 周邊競爭一堆 轉手只能賣收租客 出場難度高 投報數字不夠漂亮根本沒人要 就是卡住 如果拿同樣的自備或價金 拿去買市區像成大蛋黃區的公寓大樓 2-3房有電梯 需求是上班族 教職員 成大醫院的醫護 有收入財力的 這種租客跟學生完全不同等級 生活常識夠 冷氣濾網自己洗 燈泡壞了自己換 大問題才找房東 小問題自己搞定 兩年一約 準時匯款 不用追帳 一個聯絡窗口 不是10個窗口 或是幾個認識的朋友自己合租 分配 找個人當窗口就好 房間誰住哪間自己分配 沙發一組 大冰箱一組 廚具留著 電視一組 格局不用花錢變動 還保留客餐廳交際打麻將吃火鍋 電費他們自己繳 不需要每個月去抄電表 算電量 不用抓 基本上每年續約再去就好 到了要賣的時候 成大蛋黃區大樓公寓能賣給全市場 自住客 換屋客 投資客都可以考慮 自住客買的是地段 生活圈 機能感 比起套房整棟只能跟投資客談數字比投報 再怎樣 至少客群多 成交機率也高 最後跟我買了東寧路附近的大樓收租 簡簡單單一個月就賣掉了 租金也賺 轉手也賺 扯回股票那個話題 台積電漲 買股票目前看起來比較賺錢沒錯 但很多人買股票也是追高殺低 帳面好看 多的是賺錢說的天下無敵 賠的時候嘴巴閉閉 不是說哪個一定好 也不只能買一種 買對時機點 產品 脫手時機 選擇比努力還重要 不要聽人家說哪個好買哪個 風向怎麼吹就往哪邊倒 要衡量自己能力再下手 詳細圖文版說明連結: https://reurl.cc/OR24ar -- 感謝鄉民信賴！2025年度網路合作成交 10 間 ~ 2026再接再厲！！ 精選台南好房照片 ：https://zeroyaking.blogspot.com/ 買透天不踩雷透天 https://reurl.cc/9b8Xdj 透天格局風水解析 https://reurl.cc/eVY99W 洽詢專線：0918-300-240 │ LINE ID: zeroyaking 近 500 間好房往這裡：https://ibig.fun/eyoxO -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.127.15.17 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1772244377.A.E91.html 對阿 找人管就是要多花錢 就怕又被比較租金 這才是為難點 理想很美滿 現實很骨感 有時候簡單反而是好事 我確定沒有寫到南科 你去找狗哥啦 我都要找你喝酒了 ※ 編輯: zeroyaking (59.127.15.17 臺灣), 02/28/2026 10:23:51 ※ 編輯: zeroyaking (59.127.15.17 臺灣), 02/28/2026 10:42:50 下次來講篩選房客好了~~~ 去年幫鄉民買到一間台南車站前萬昌街的店面 之後幫他忙3-5天內帶了3組租客 就租出去了 已經在經營不錯的火鍋店了 也可以來聊聊 國立旁邊相對穩 但房價也反映進去了 投報率反而被壓縮 所以最後還是回到同樣問題 地段好的出場容易 偏遠的卡住 商用本來就可以做 沒有說不行 重點是很多屋主買的時候就是說自住 貸款按自住申請 後面才改成套房出租 這才是問題點 而且商用貸款成數低 利率高 買方進場條件就差了~ 不是路被堵 是一開始就要想清楚用途再進場 ※ 編輯: zeroyaking (59.127.15.17 臺灣), 02/28/2026 11:12:23