指數）2025 第四季都會區房價指數：全台季減 3.25%，台南年跌 12.99% 壓力最重（信義房價 指數） 連結：https://applealmondrealty.com/posts/46327 內文： 2026 年 2 月 26 日發佈Silver 房產生活, 新聞 2025 年第 4 季都會區房市季指數正式出爐，全台房價動能明顯轉弱。根據最新數據，全 台指數季減 3.25%、年減 3.66%，多數都會區同步出現「季跌、年也跌」的修正格局，其 中台南年減幅達 12.99%，為六都之最。 圖源：擷取自信義房屋官網 不過也有例外，桃園仍維持年增 0.59%，高雄單季轉為正成長。這一波數據究竟代表房市 反轉，還是進入盤整期？對自住族與投資人又意味著什麼？以下帶你一次看懂關鍵趨勢與 進場策略。 延伸閱讀》2026 年適合賣房嗎？房市量縮價盤下，《房屋聽信義》解析 3 大關鍵 加入我們的臉書粉絲團、社團 與 Line 社群，獲取各種買房必備知識！ 2025 Q4 都會區季指數重點：多數城市「季跌、年也跌」 用 qoq 看短期動能、 yoy 看中期趨勢 用「年增減」觀察誰最抗跌、誰壓力最大 相對抗跌區 壓力較大區 雙北：跌幅不大但趨勢偏弱 給自住買方：議價空間正在打開 給投資與置產族：高雄 qoq 轉正不等於趨勢翻多 接下來市場可能怎麼走：三個觀察點 信義房價指數／全台都會區季指數介紹 為什麼需要房價指數／信義房價指數？ 2025 Q4 都會區季指數重點：多數城市「季跌、年也跌」 從 2025／Q4 的季指數來看，全台（台灣）指數來到 163.25，較前一季 168.73 下滑， 季增減率（ qoq ）為 -3.25%，年增減率（ yoy ）也落在 -3.66%。 從數據上來看，這一季不是「漲不動」，比較像是「價格正在把前幾年的漲幅吐回一部分 」，市場進入修正與盤整。 圖源：擷取自信義房屋官網 用 qoq 看短期動能、 yoy 看中期趨勢 我們可以從季增減期（ qoq ）觀察短期房市，再進一步用年增減率（yoy）觀察中期房市 ： 短期（ qoq ）：8 個區域裡，只有高雄是正成長（ +0.95% ），其餘全部轉弱，台南單 季跌幅最大（ -5.08% ）。 中期（ yoy ）：除了桃園（ +0.59% ）以外，其他全部年減，且台南（ -12.99% ）、新 竹（ -8.52% ）、高雄（ -7.33% ）、台中（ -6.79% ）屬於「年跌幅明顯」的壓力區。 這代表一件事：買方的出手力道與資金條件，正在改變價格的「議價權結構」，市 場從賣方優勢，轉向買方逐步回來。 圖源：擷取自信義房屋官網 用「年增減」觀察誰最抗跌、誰壓力最大 如果想觀察哪區最抗跌、哪區承壓最大，可以先用 yoy 快速分群： 相對抗跌區 桃園（ yoy +0.59% ） 桃園在多數城市年減的背景下仍守住正成長，代表需求面相對穩（通勤、產業與人口移入 等因素，常使桃園的「剛需盤」更厚）。 但要注意，桃園的 qoq 仍是 -0.17%，顯示短線房市也在整理，只是中期韌性更好 。 壓力較大區 台南（ yoy -12.99% ）、新竹（ yoy -8.52% ） 高雄（ yoy -7.33% ）、台中（ yoy -6.79% ） 這類城市常見的型態是：前段漲多、供給量體拉大、買方資金更挑，當景氣與信用條件一 收斂，就容易出現「量縮、價修正」的連鎖反應。 特別是台南同時出現 qoq -5.08%、yoy -12.99%，屬於短中期一起轉弱，是這一波 最需要留意的指標城市。 雙北：跌幅不大但趨勢偏弱 台北 qoq -0.54%、yoy -0.62% 新北 qoq -2.22%、yoy -3.02%。 雙北的特性通常是「跌得慢、修正期拉得長」，不太容易出現單季大幅崩落，但成 交量與成交天數會先反映冷熱，價格則以「讓利幅度」慢慢呈現。 給自住買方：議價空間正在打開 如果你是自住族，這份季指數釋放的訊號偏向「議價空間正在打開」，議價 3 重點給大 家參考： 先選區，再選產品 大環境修正時，最怕買到「供給量大、同質性高」的產品，因為那種案子一旦進入比價， 價格會被市場一起拉下去。自住最好先鎖定生活圈與通勤，再挑屋況與社區條件。 看 qoq 選進場節奏，看 yoy 決定砍價強度 qoq 明顯轉弱的（例如台南、新北、全台）代表短期買方更有談判空間。 yoy 跌幅大的（台南、新竹、台中、高雄）更適合用「可比較的同社區、同坪數、同樓層 」去談，讓議價有數據支撐。 不追價、也不必幻想最低點 修正期常見走法是「時間換空間」：價格不是每天跌給你看，而是用更長的成交期、更多 的個案讓利，慢慢完成修正。你的目標應該是買到合理價，而不是神級最低點。 給投資與置產族：高雄 qoq 轉正不等於趨勢翻多 這季最容易被誤讀的是高雄： qoq +0.95% 看起來回溫，但 yoy 仍是 -7.33%。這通常代 表 2 種可能： 短線有個案或特定區域撐住成交（例如稀缺產品、特定題材帶動），讓季變動看起來轉正 ， 但中期仍在消化前期漲幅與供給，年減仍大，代表「修正尚未結束」。 投資族在目前的局勢有以下兩點需特別留意： 優先看「能出租、好轉手、同質競品少」的產品（地段、屋齡、社區規模與管理品質）。 避開「大量交屋潮、同區新案密集、價格靠題材撐」的區段，因為一旦市場量縮，流動性 風險會先反映在這些產品。 接下來市場可能怎麼走：三個觀察點 成交量是否回來：量回溫，價格才有機會止穩；量若持續低迷，價格多半以「個案讓利」 延續。 新成屋與中古屋價差：價差若拉大，中古會先出現較明顯議價，帶動整體比價。 年跌幅大的城市是否收斂：台南、新竹、台中、高雄的 yoy 若開始收斂（跌幅變小）， 才較像進入落底盤整，而不是繼續修正。 （本文資訊來源：信義房屋官網） 信義房價指數／全台都會區季指數介紹 信義房價指數自 2009 年起由信義房屋與政治大學商學院合作建立，基於特徵價格函數理 論（Hedonic Price Method），旨在更精確地反映台灣房地產市場的價格波動。 隨著市場變化，2012 年起指數模型增列桃園及新竹都會區，並採用拉氏指數公式（ Laspeyres Index）來編製，讓指數更具即時性。2022 年，信義房價指數進行了基期調整 ，將基期定為 2016 年第一季，並引入 2021 年的交易樣本作為新的標準房樣本，重新詮 釋實質房價變化，同時更新歷史數據。 全台都會區季指數涵蓋 8 大區域，包括：台北、新北、桃園、新竹、台中、台南、高雄 及台灣其他地區，並僅選取純住宅樣本（如公寓、華廈及電梯大樓），排除具商業用途、 預售屋及偏差樣本，以確保指數的客觀性與精確性。 為什麼需要房價指數／信義房價指數？ 在房地產市場中，「平均房價上漲」的數據並不總能準確反映房價的真實漲跌。由於房地 產具有高總價、變現性低以及每個物件條件不同等特性，例如：地段、樓層、採光等因素 ，這使得「平均價格」難以全面反映市場的變動。 舉例來說，如果一個地區主要以老舊公寓為主，卻突然有一處新建案成交，這可能會大幅 推高該地區的平均價格，但這並不意味著該區域的房價普遍上升。 此外，房地產的異質性使得價格無法完全標準化，每筆交易的價格不僅反映物件的價值， 還涵蓋了品質差異。因此，信義房屋每季發布的房價指數，為主要都會區提供客觀的房價 指標，幫助市場參與者了解更真實的房價走勢。 心得： 台南同時出現 qoq -5.08%、yoy -12.99%，屬於短中期一起轉弱 文中特別點名要小心 在這二二八 只適合難過 不適合放假的日子 讓我們一起祈禱也為台南禱告 二二八連假還敢出去玩啊！ #以愛撫慰傷痛 #自由 民主 台灣 #團結前行 #HOPE & LOVE -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.68.146 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1772263768.A.693.html