同樣1500萬兩年前丟到股市，這一波已經翻到3000萬了；如果是丟到房地產， 反而是一灘死水。這描述是事實，不過老實說，兩年前我預料不到，正如 同我現在也預料不到兩年後的股市狀況一樣。 終身不想買房的、金融資產很高的、已經有房的或是家裡可以繼承的這些人，這問 題與他們都沒關係。全部拉進來大混戰，會讓討論失焦。 然而如果是家裡沒後援、薪水略高於中位數、沒得繼承的人，趁著這一波，你搭上 這波AI股市上揚，本金連同獲利來到300萬，究竟該不該進入房市呢? 有人會說：「這時間點，誰想買房?」 如果你確定股市未來都會像這兩年一樣長期大漲，且房價不會上漲，甚至會下跌， 那答案很明確：「ALL IN股市。」 長期不會漲、甚至下跌的不叫資產。 不過我們務實地看待，台灣這四十年來房價的名目增值約4~5%，扣除通膨約2~2.5% ，所以實質增值約2~2.5%之間，與其他已開發國家約略相當。不過如果將這四十年 拆開細看，房價變化其實呈現階段性變化：1987~1990暴漲期，有些地區甚至三年漲 為三倍；1990~2002長期盤整，甚至下跌；2003~2014，SARS後，房價起飛的黃金期； 2015~2018盤整期；2019~2025，呈現大多頭；而目前則是盤整期。 然而這數據只是整體表現，如果把目光放在北部的蛋黃區，名目增值會高達6~8%，實 質增值來到4~5.5%。 這陣子我學生問我，他想買新莊約1500萬的房子，股市總值約300萬，兩人月薪十萬， 該不該買? 假如現在購買，股市和房價差距1200萬，以40年期，利率2.5%來計算，月付金額約四 萬；以30年期算，月付金額約47000，應該是足以負擔的。 如果我們同樣對照0050過往的歷史數據回推，名目投報率約8%，股票目前有300萬， 且每個月再存47000定期定額，那麼十年後，總共會有約1500萬的市值。 而房價用4%的名目投報率率來計算，1500萬的房子，價格約會增漲到2200萬。兩者 差距僅約700萬，差距變小了，因此月還款會變得更輕鬆。 然而，如果只靠股市的300萬，不再定期定額投入資金呢?同樣的投報率下，十年後 約會增值到650萬，與房價差距會是1550萬，差距變大，壓力也變大了 若是資產只有200萬，但不再定期定額投入資金呢?同樣的投報率下，十年後約會增值 到440萬，約略跨過頭期款門檻，但此時得背負約1800萬的房貸，壓力不僅變更大 而且此時貸款來到房價的80%以上，銀行是否核貸，得視個人條件審核。 這應該是ceca說要看「滾錢的速度跟不跟得上房價總價上漲的速度，而不是看能不能 追上頭期款」的原因之一。 理論上，長期而言，股市的投報率是優於房地產的。當資產跨越了想買的房子的頭期 款，還得能持續投入相同於房貸的月還款金額，才能減少買房的壓力；且投入股票 時間愈久，「可能」能讓買下這物件的難度下降。當然隨著資金變多，想買更貴 的物件，例如賺到了600萬，卻變成想買3000萬的房子，此時兩者價差變2400萬，40 年期月還款變成8萬，這就是另外的故事了。 而十年後，對於剛出社會，無家庭後援、無資產者，想買這間房子，現在頭期款變 成得準備至少440萬到500萬之間，更難跨越。即使每個月定期定額存六萬，投報率 8%計算，也得存至少5~6年，而那時房價可能又漲一波上去。 這就是資本主義目前無解的處境：白手起家得要資產累積趕上房價的頭期款才能買 房，這件事變更加困難。 另一個需要考量的則是，回顧歷史，雖然股市的投報率優於房地產，但兩者的變化 卻是不同步的。 如果發生了股市從300萬賺到600萬，想買的房價卻上揚到2100萬的情況，雖然頭期款 足夠，但是兩者的差距卻是1500萬，四十年期的月還款來到5萬、三十年期月還款來 到6萬，幾乎會是銀行核貸的上限，變得比「現在」買，來得更困難了。 在上述這例子中，股市上漲100%，房價只上漲40%，但兩者的價差卻擴大了。 買房難易度看的是「價差」，不是「漲幅」。 這是ceca說，不能只考慮 追上頭期款，還得考慮能不能追上房價漲幅的第二個原因。 在股市上漲時，會覺得房地產一灘死水，正是這兩年輿論更偏好投資股票的原因。 未來會不會反轉，我不知道。我只知道，歷史上這些時期的確是交錯出現的。 最後的關鍵則是，投資股市能贏房市，得建立在非常有紀律的情況下，所以我舉 0050且長期持有來討論。短線進出的投報率，平均值是「更低」，而非更高。 而雖然長期平均數據樂觀，但股市與房市的週期落差往往在短中期內（如3~5年）造 成極端的財富焦慮，考驗投資人的紀律。 建立紀律，投資大盤，持續買進且長期持有，會是比較穩健能使資產追上房價頭期款 漲幅，同時也追上房價總價漲幅的策略。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.227.164.163 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1780121629.A.38C.html 我文章中有說：長期不會漲，甚至會跌的，不叫資產 如果你認為真心認為房子不是資產，那你應該考慮都租房子就好 人家有1500萬，不能想買4500的房子嗎? 丟股票，300萬變600萬，不能「想」買3000萬的房子嗎? 我覺得你是閱讀能力有問題~ 剛剛說錯，有4500萬在台北市，沒有超過豪宅線 笑死~ 看房子又不用錢，我十年前就在看4000萬以上的房子了~ 表示我現在買得起4000萬以上的房子嗎? 買房子重要的是頭期款啊~~代表房價就不重要了嗎? 買車子重要的是安全性，代表車價、動力、顏色、品牌…都不重要了嗎? 要討論事情，就事論事，很難嗎? 你這樣的例子，就已經不是要討論的人 這兩年股市賺超過三千萬台幣的，不知道有沒有1%的股民~ 其實也不一定啦~像上面的micelaw就股市大賺了 C24128390: 10年前能看1500萬房 10年後2200萬最好貸款會有問題XD 睜大眼睛看，上面這一句是不是你自己在上面的推文 「看」這個字是不是你寫的? 自己寫「看」，所以我回你「看」，然後說我在玩文字遊戲 難怪怎麼樣說贏~ https://i.meee.com.tw/9h5CWqY.jpg 來，看是誰自己吃書~ 10年來薪水都沒漲的，資產也都沒增加的，你沒看過? 那你的同溫層太幸福了~一堆十年來薪資實質倒退的，資產倒退的 來，我舉一個例子，澎恰恰，十年前有沒有能力買1500萬的房子? 現在他有沒有能力買1500萬的房子? 你哪裡來的「定律」，十年前能付得起4.8萬房貸，十年後就能付得起6.8萬房貸 還用這個要反問我? 哪個數字邏輯有錯，請指出來~ https://i.meee.com.tw/9h5CWqY.jpg 順便回答一下，「看」，是誰講的，不要逃避啊~ 這的確是我表達不好，應該是連同原來1500萬的本金，翻倍成3000萬了~ 感謝糾正~ 不好意思，不知道「他」是指誰呢? 其實我也做錯過決策，我在房版上也發文分享過 真的很慶幸當時有網友給我當頭棒喝，讓我整個拉回來~ 應該說，真實的世界，買股的人很多，但股市有一千萬的人很少 能在股市一年賺一千萬的人，更是少之又少了 我看持續買進一書中，提到美國的比例，不到10% 這個我不懂，我只有買0050和QQQ~~ 這一波我也支持股票啊~這兩年我的股市賺的比房地產多很多 但沒有原本的房地產讓我開槓桿，我股市沒有辦法有這麼大的本金 同意~鬆綁也不會馬上衝上來，有時間反應，這就是房地產的特性 一定會有人賺很多的，不意外，我朋友昨天就跟我說今年初到昨天，他股市賺650萬 問題是，那就表示，一定有人沒賺到這麼多，甚至是虧損的 股市從來不是雨露均沾，甚至是差距很大的市場啊 真實世界從來都不那麼容易的 這就是經濟學頭痛的地方，有太多難以預料的因素糾纏在一起了 這一篇沒有在討論4500的房子和1500的投報率 也沒有在討論股市賺多賺少，房子賺多賺少~ 所以買被動ETF的人，比例才會那麼少 這些我就不知道了…我偏好做資產分配，不做預測 這就是個人選擇，畢竟每個人能承受的風險、心理素質都有很大差異 股市的波動的確是通常而言是高於房市沒錯，畢竟房地產是防禦型資產 我個人是沒有在賣房子的~不過房地產有很多種不同的操作手法就是了~ 台灣的証券開戶總數約在1300萬以上，但其中有實際在交易的，約3~400萬戶 去年本金要在465萬以上，如果以股利約20萬來考慮，從財政部綜所稅申報資料 （股利所得）來回推估算 全國申報所得稅總戶數約660萬戶，其中約50~55%有申報股利所得 其中超過80%股利所得在10萬以下，股利超過二十萬以上的，約佔所得稅總戶數的8% 以此可以抓個大概，去年本金有465萬元以上的家戶，大約53萬戶 你這樣會害一堆人又FOMO了 目前就是如此~~ 所以你是高資產族，已經不是這一篇要討論的人群 啊~是我算錯了，抱歉~感謝你的糾正，我來修改一下~ 還好啦~我也只有0050和QQQ啊~比上不足，比下有餘就好 我同意你的部分觀點，所以我一開始就排除已經有房子的 這一篇主要是針對有買房剛需的人，已經達到頭期款門檻的人進行討論 至於有房子後，剩下的資金要如何使用，那是投資選擇了 流動性差是優點，也是缺點，因為更容易守得住 流性性差是優點，也是缺點，因為可能在下跌時，一個焦慮就出場 但這已經牽扯到個人心理特質了 資產破千的人，寧願租屋，這是個人選擇 但是資產只有幾十萬或1、200萬的人租屋，卻是逼不得已 這一篇想討論的是「已達到想買的房子的頭期款的人」的分析 的確這兒的大佬都建議至少有一間自住房，而且不要佔總資產比例太高 達到這目標後，剩下的資金要如何操作，其實就是個人選擇的策略不同了 我贊同你的觀點 其實綠角前陣子才剛寫了一篇文章，大意就是如果不提升自己本業， 光靠投資要翻身，是非常困難的 最後還是得回到提升自己的本業收入，才是最實在的 不過我這一篇文章的主旨，是想討論：「已達到想買的房子的頭期款的人」 同意~ 我承認沒有股神的能力~~我只買0050和QQQ~~ ※ 編輯: licklabium (36.227.164.163 臺灣), 05/30/2026 23:01:00